martes, 21 de mayo de 2013


¿CUANTO CUESTA HEREDAR UN INMUEBLE?



Aceptar una herencia relacionada a bienes inmuebles requiere de varios trámites desde el pago de los impuestos correspondientes hasta tener en tus manos los papeles que te avalan como nuevo propietario.

1.    Existe testamento y el inmueble no tiene deudas
Es el panorama ideal pues la existencia del testamento evitará que tengas que hacer gastos extra por juicio sucesorio u honorarios de un abogado que te asesore. En este caso solo deberás cubrir los impuestos de traslado de dominio y derechos de Registro Público de la Propiedad, además de los honorarios del notario. Esto equivale en conjunto entre el 4 y 8% sobre el avalúo del inmueble.
Por ejemplo, si la casa que heredaste está valuada en 3 millones de pesos, el 5% serían $150,000 pesos, este monto cubriría ambos impuestos y los honorarios del notario.
2.    La persona falleció y no dejó testamento
Sin herencia el dueño de la propiedad sigue siendo el difunto. Para hacer el cambio se recurre a un juicio sucesorio, esto representa un desembolso que va desde $15,000 pesos por avalúo y notificaciones. El proceso tarda entre 12 y 18 meses. Una vez que termine, deberás pagar los impuestos mencionados en el primer punto.
3.    No hay testamento y el inmueble tiene deudas
Estos adeudos pueden ser por servicios como agua, luz o predial. Debes saber que los acreedores pueden requerir el pago por vía judicial, mismo que recibirán hasta donde alcance el monto que cubre el valor de la propiedad. Si la persona que heredó desea quedarse con la propiedad, deberá cubrir las deudas y realizar los trámites de los pasos uno y dos.
4.    Inmueble con deudas que sobrepasan su valor
Si el inmueble tiene problemas financieros y no los puedes cubrir o son mayores al valor de la propiedad, puedes dimitir, es decir, renunciar a la herencia. Esta opción se conoce como herencia a beneficio del inventario. El proceso se realiza mediante un juicio sucesorio. Los gastos y costos se calculan con base al valor del inmueble y van entre  4 y 10% en la Ciudad de México y hasta 8% en el resto del país.
5.    Si la hipoteca no está liquidada
Por lo general las hipotecas cuentan con un seguro de vida que en caso de fallecimiento cubre el saldo insoluto del crédito. La cobertura cambia según la aseguradora así que deberás conocer las condiciones. Cuando se firman las escrituras originales, existen cláusulas para autorizar este tipo de póliza que permite transferir la propiedad libre del gravamen en caso de fallecimiento del acreditado.
Como beneficiario, deberás dar aviso a la institución y presentar el acta de defunción. También se manda una petición al Registro Público para liberar la hipoteca y transferir la propiedad a quien estipuló el titular.
El seguro es válido, siempre y cuando la muerte del titular o co-titular es resultado de un padecimiento no diagnosticado al momento de contratar un financiamiento.
Como en los puntos anteriores, los costos se calculan con base al valor del inmueble, entre un 4 y un 8% y los paga el heredero.
6. Herencia en vida o donación en vida
Esto no significa que de un día para otro el propietario se quedará sin nada. Puede hacer una escritura de Usufructo Vitalicio y Nuda Propiedad, lo que quiere decir que en vida seguirá administrando su propiedad y que hasta el momento que muera, los herederos se convertirán en propietarios. 
Tiene la ventaja de que te evitarás juicios sucesorios posteriores pero, a su vez, este documento puede ser revocado si el testador (el que hereda) tuviera necesidad de utilizar sus bienes o existiera ingratitud de los herederos. El desembolso por una donación en vida es entre 4 y 8% sobre el valor del inmueble.
No dejes el testamento para después
El tipo de testamento más común, práctico y seguro, es el público abierto, que se hace frente al notario y donde éste guarda el documento hasta el fallecimiento de la persona.
El proceso se puede tramitar desde los 16 años de edad y la persona debe estar asesorada por un notario público certificado.
Los requisitos son simples: solo se tiene que acudir a la notaría de preferencia, llevar identificación, manifestar a quién o quiénes se les quiere dejar los bienes y pagar los honorarios del notario.
 Piensa en tus herederos
Cuando heredas una propiedad a varias personas, éstas se vuelven copropietarias, para evitar futuras disputas, lo recomendable es determinar el porcentaje de la propiedad que le corresponde a cada quien.
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Por Lic. Erika Baltazar Araiza

miércoles, 15 de mayo de 2013


COMO ELEGIR EL MEJOR CRÉDITO HIPOTECARIO




Un crédito hipotecario es una de las herramientas más utilizadas para adquirir una vivienda. Y aunque escuches que muchos temen tramitar este tipo de financiamiento, la verdad es que hoy día una hipoteca a la medida y bien elegida no necesariamente será una carga en tu vida financiera.
Actualmente las tasas hipotecarias están más bajas que nunca, no se ha cerrado la llave a los créditos –aún con la volatilidad económica- y se espera que a futuro se mantenga la demanda, así que la hipoteca es un buen instrumento para crear patrimonio.
Pero, antes de presentarte las tres claves para que elijas el mejor crédito, entérate cómo puedes prepararte para una hipoteca y qué otros elementos debes comparar para estar listo para comprar tu casa.
Primero prepárate
Antes de hablar con el asesor de alguna institución financiera, haz la tarea e infórmate sobre el lugar donde estás parado -financieramente hablando- y qué créditos hay en el mercado.
Haz tu presupuesto: Lo primero que debes saber es cuánto puedes pagar al mes por tu hipoteca. Prepara tu presupuesto y revisa cuánto puedes pagar de mensualidad de una hipoteca. Ésta no debe ser mayor al 30% de tus ingresos mensuales brutos.
Navega la red: Para saber qué hay en el mercado, debes saber qué instituciones financieras te pueden prestar dinero y con qué condiciones. Si surgen dudas, acude a la institución para pedir informes.
Recuerda que cuando compares los productos de cada institución debes hacerlo con créditos similares, es decir, que sean por el mismo número de años y monto a pagar.
Conoce los elementos generales
Para poder comparar y escoger debes entender los componentes que hacen al crédito. Estos son algunos de los elementos generales:
El enganche: Los bancos y las Sofoles financian hasta alrededor del 80% del valor de la casa, por lo que el enganche debe ser del 20% mínimo. Este monto es lo que debes tener ahorrado para empezar el proceso de la compra.
Si la casa vale hasta 3 millones de pesos es probable que puedas obtener el 80% del valor o hasta un poco más, pero si la vivienda cuesta más el financiamiento puede ser de un 70 por ciento.
Comisión por apertura de crédito: Este costo depende de la institución financiera a la que solicites la hipoteca, pero puede llegar a ser de hasta 2.7% del monto que pidas para la compra. En el caso de una casa de 1 millón de pesos, una comisión por apertura de 2.7% es equivalente a 27,000 pesos, y sí puedes encontrar un crédito con una comisión de 1%, serían a 10,000 pesos.
Los seguros: Todo crédito hipotecario incluye seguros y hay que comparar qué es lo que ofrecen. Analiza el seguro por desempleo, ¿qué pasa si te quedas sin trabajo y qué debes hacer para hacerlo válido? También revisa que tengas seguro por daños que protegerá al bien inmueble de un desastre natural durante la vida del crédito.
3 claves que hacen la diferencia
Para escoger el mejor crédito para ti, además de los elementos antes mencionados, debes tomar en cuenta estos factores:
1.- La amortización: Esto es el monto de la mensualidad que pagas que se va al pago del crédito y no a los seguros o intereses. Para poder saber este dato debes solicitar la tabla de amortización a la institución financiera que te otorgue el crédito y comparar. Sobre todo, debes comparar cuánto has pagado para el año 8 de la vida del crédito, que es el momento en el que te darás cuenta -de forma simple- qué crédito te permite amortizar más a capital. Un crédito en el que no amortizas capital no te ayuda a crear patrimonio.
2.- El plazo: En un crédito a largo plazo el que más se recomienda es el de 15 años. Primero averigua si la institución ofrece un crédito a 15 años. Si la mensualidad es muy alta para tu presupuesto, es probable que estés adquiriendo una casa muy cara para tu capacidad financiera. Si debes aumentar el plazo para lograr la compra, hazlo, pero no subas a más de 20 años.
La diferencia entre mensualidades no es mucha, pero sí hay diferencia cuando se contempla el crédito junto con los otros elementos, por eso se recomienda este periodo. En un crédito a 15 años por un millón de pesos pagarías 13,300 pesos al mes, a 20 años pagarías 12,700 pesos, y a 30 años 12,300 pesos.
3.- La denominación: Puedes conseguir créditos hipotecarios en pesos, Udis o salarios mínimos. La opción más recomendable es tomar una hipoteca en pesos para que sepas siempre cuánto vas a pagar al mes. Si la tomas en Udis o salarios mínimos, conforme pase el tiempo pagarás más al mes porque dependen de la inflación.
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Por Lic. Erika Baltazar Araiza





miércoles, 8 de mayo de 2013


15 TIPS PARA UNA VENTA RÁPIDA



1.- Invierte en publicidad. Elabora un anuncio atractivo sobre la venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó) y publícalo en medios masivos de Internet.

2.- Repara paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras, lámparas, etcétera. Estos detalles son fáciles de solucionar y sin embargo pueden llamar la atención de forma negativa. Reemplaza los focos fundidos, así como los apagadores y contactos que no funcionen.
 3.- La primera impresión es importante, de manera que la fachada y el patio deben estar perfectamente limpios. Crea una entrada acogedora. Invierte tiempo y, si es preciso, dinero en acondicionar la puerta principal.

    4.-En caso de mostrar una casa que aún está habitada, presta especial atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante la visita de los compradores. Debes procurar que todo esté en su sitio, perfectamente ordenado y dispuesto de un modo confortable.
    5.- Una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores, más teniendo en cuenta que la venta de casas usadas tiene bastante demanda.
    6.- Dale a la casa un aspecto ventilado, elimina el desorden y reduce el mobiliario al mínimo. Reorganiza los muebles para que el ambiente no esté cargado. Es importante crear un ambiente espacioso, con canales de comunicación entre las estancias.
     7.- Pon especial cuidado con el baño y la cocina. Limpia los azulejos, quita señales de humedad o moho en las juntas, coloca toallas nuevas. En la cocina retira todos los utensilios. Corrige goteras en las llaves, ya que esto puede aparentar problemas en las tuberías.
   8.- Algunos expertos en venta de casas aconsejan ambientar la vivienda con buenos aromas para potenciar el sentido de bienestar. Coloca flores frescas o cestas con aromatizantes por la casa.
     9.- Las mascotas pueden descomponer el proceso de venta. Aunque te encanten los animales, si quieres potenciar la venta de tu casa procura que los animales no estén presentes durante la visita de los posibles compradores.
   10.- Se sincero, refleja fielmente las características del inmueble, no sirve de nada engañar porque, aunque podrías conseguir contactos extra, corres el riesgo de que se sientan defraudados.
   11.- Elabora un archivo fotográfico y un video, sabemos que no se vende ninguna casa sin que medie al menos una visita previa, pero las fotos son la atracción principal. Publica el mayor número posible. Selecciona las imágenes, que la primera imagen no sea la de un baño. Procura incluir fotos que den una visión global del inmueble, no te quedes en los detalles. No olvides incluir imágenes de la fachada.
   12.- Haz una descripción con el máximo detalle posible, el objetivo es que el potencial comprador pueda hacerse una idea del inmueble mediante el texto y las imágenes que incluyas.
   13.- Introduce todos los extras que tenga la casa, en este caso es mejor pecar de exceso que quedarse corto. Cuanta más información más fácil resultará hacer atractivo el inmueble ante los ojos de los compradores.
14.- Atiende a todas las personas que se pongan en contacto contigo, no te demores en la respuesta de los e-mails o las llamadas, nunca se sabe si ese contacto es la persona dispuesta a comprarlo.
15.- Finalmente debes tomar en cuenta la oferta y demanda del mercado local, ya que esto determinará el tiempo que tome vender la propiedad y las bases de la negociación. Ten paciencia, el proceso no es cuestión de uno o dos días. Procura actualiza las fotos y la descripción, en ocasiones un pequeño cambio puede hacer que un anuncio se vuelva más atractivo.
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jueves, 2 de mayo de 2013


QUE ES EL IMPUESTO PREDIAL

 

 El impuesto predial es un gravamen que se aplica a una propiedad o posesión inmobiliaria. Esta contribución deben pagarla todos los propietarios de un inmueble, ya sea vivienda, oficina, edificio o local comercial. Pero, ¿cómo se determina la cantidad que debe pagar cada propietario?

Este tipo de impuesto existe en muchos países y está basado en la idea de que todos aquellos propietarios de un bien inmueble deben aportar una cuota anual al estado en forma de tributo.

Cómo y cada cuándo se paga
En México, tradicionalmente el impuesto predial se paga y se calcula de manera anual, en los primeros dos meses del año.
También existe la posibilidad de pagarlo de manera bimestral, a excepción de los contribuyentes que aportan la cuota mínima, es decir: los jubilados, pensionados o mayores de 60 años.
Por lo general, existe un descuento para quienes realizan su pago durante enero. El porcentaje que se descuenta varía de acuerdo con la entidad federativa y cambia cada año…
Cómo se calcula el impuesto predial
Este gravamen se determina tomando como base el valor catastral del inmueble, el cual se establece calculando los valores unitarios en dimensión y precio del suelo y en la construcción  multiplicando la superficie de la edificación por el valor de construcción.
Para calcular el valor del suelo, el primer criterio que se utiliza es la ubicación del inmueble. De acuerdo con la ubicación existen tres tipos de valor de suelo:
Área de valor: Esto implica un cálculo con base en varias manzanas (grupo de casas ubicadas en el mismo lote o área) que tienen características parecidas en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano (servicios), tipo de inmuebles (casas unifamiliares, condominios, locales comerciales, fábricas, etcétera) y dinámica inmobiliaria.
Enclave de valor: El cálculo por enclave se hace cuando una porción de manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y características respecto de los demás en un área específica.
Corredor de valor: Es el cálculo que se hace cuando el inmueble se encuentra en una avenida o vialidad importante o muy transitada. Este cálculo se hace en función de que las grandes vialidades aumentan el valor comercial de una propiedad al incrementar la actividad económica de la zona. Este cálculo se aplica aun cuando el inmueble no tenga su acceso principal sobre la vialidad en cuestión.
Cálculo del valor de la construcción
Después de calcular el valor del suelo, se determina el avalúo de la construcción. Para esto se toman en cuenta factores como:
• Tipo de inmueble: habitacional o comercial
• Número de pisos (tanto de la construcción general, como del propio inmueble. Por ejemplo: puede tratarse de un departamento de dos niveles que se encuentra dentro de un edificio de 10 pisos.
• Superficie del terreno
• Tamaño de la construcción
• Antigüedad del inmueble
Por último, para realizar el cálculo, se toman en cuenta los rangos de valores. Esto quiere decir que existen tablas que marcan el monto del impuesto predial de acuerdo con el rango de valor catastral en que se encuentra una vivienda.
El rango se presenta tomando en cuenta el límite inferior y el límite superior de precio. Esto quiere decir que, si el rango 1 fuera, por ejemplo, de viviendas entre $1 y $100,000 y tienes una vivienda con valor catastral de $50,000 y tu vecino tiene una con valor de $30,000 pesos, ambos serán acreedores a la misma cuota única.
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